임차인이 담보권이 설정된 주택을 임차하여 전입신고를 하고 생활하던 중에 담보권이 실행되었습니다. 담보권 실행에 의하여 소유권을 취득한 자가 세입자에게 주택을 비워달라고 요구하자..

- 질문

임차인이 담보권이 설정된 주택을 임차하여 전입신고를 하고 생활하던 중에 담보권이 실행되었습니다. 담보권 실행에 의하여 소유권을 취득한 자가 세입자에게 주택을 비워달라고 요구하자 세입자는 보증금을 돌려 받을때까지 비워줄수 없다고 하고 있습니다. 세입자의 주장은 정당한가요.

- 답변
판례는 "주택의 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 그 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되나, 이와 같은 대항요건을 갖춘 주택임차인이라고 하더라도 그에 앞서 담보권을 취득한 담보권자에게는 대항할 수 없고, 그러한 경우에는 그 주택임차인은 그 담보권에 기한 환가절차에서 당해 주택을 취득하는 취득자에 대하여도 자신의 임차권을 주장할 수 없다"고 판시하고 있습니다(대법원 2001. 1. 5. 선고 2000다47682 판결). 따라서 이 사례에서 담보권자보다 후순위로 대항요건을 구비한 임차인은 담보권 실행에 의한 소유권 취득자에게 대항할 수 없는바, 소유권자는 임대인의 지위를 승계하지 않습니다(주택임대차보호법 제3조 제1항, 제4항 참조). 그러므로 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지는 새로운 소유권자에게 주택을 돌려줄 수 없다고 주장하는 것은 정당하지 않습니다.



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