서울에서 보증금 3억으로 상가를 임차한 세입자가 사업자등록을 마치고 영업을 시작하였는데, 임대인에게 월세를 2개월치 밀렸습니다. 그리고 나서 새로운 상가건물주인에게 다시 월세 1개월..

- 질문

서울에서 보증금 3억으로 상가를 임차한 세입자가 사업자등록을 마치고 영업을 시작하였는데, 임대인에게 월세를 2개월치 밀렸습니다. 그리고 나서 새로운 상가건물주인에게 다시 월세 1개월치를 밀렸습니다. 이 경우 새로운 상가건물주인은 세입자가 월세를 밀리고 있다는 사정으로 임대차계약을 해지할 수 있나요.

- 답변
상가건물 임대차보호법 제10조의8에서는 세입자의 차임 연체액이 3기의 차임액에 해당하는 때 임대인은 상가건물임대차계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 또한 상가건물임차인이 상가에 입주하고 사업자등록을 마쳐 대항력을 구비한 경우에 상가건물양수인은 임대인의 지위를 승계합니다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제2항 참조). 그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않습니다( 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결 참조). 따라서 사례에서 상가건물 임대인의 지위를 승계한 양수인과의 관계에서 임차인은 차임 연체액이 1기의 차임액에 해당할 뿐이므로, 양수인은 임차인의 차임 연체를 이유로 임대차계약을 해지할 수 없습니다.



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