세입자가 저당권이 설정된 주택에 입주하여 전입신고를 하고 생활하던 중에 다시 설정된 2순위 저당권에 의하여 저당권이 실행되었습니다. 그러나 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 저당권이..

- 질문

세입자가 저당권이 설정된 주택에 입주하여 전입신고를 하고 생활하던 중에 다시 설정된 2순위 저당권에 의하여 저당권이 실행되었습니다. 그러나 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 저당권이 소멸하였습니다. 경락인은 세입자에게 당장 주택을 비우라고 요구하고 있습니다. 경락인의 요구는 정당한가요.

- 답변
판례는 "부동산의 경매절차에 있어서 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만, 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력이 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니한다"고 판시하고 있습니다(대법원 2003.4.25, 선고, 2002다70075, 판결). 이 사례의 경우에도 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 소멸하였으므로 임차권의 대항력은 존속하고 임차인은 경락인에게 대항할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조 제1항, 제4항 참조). 따라서 경락인은 임대차가 종료되지 않는 한 세입자에게 주택의 반환을 요구할 수 없습니다(주택임대차보호법 제3조 제1항, 제4항 참조).



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