세입자가 주택을 인도 받고 주민등록을 마치고 살면서 월세를 한달 밀렸습니다. 그런데 건물주(임대인)가 변동되고 나서 세입자는 새로운 건물주에게도 다시 월세를 1달 밀리게 되었습니다. ..

- 질문

세입자가 주택을 인도 받고 주민등록을 마치고 살면서 월세를 한달 밀렸습니다. 그런데 건물주(임대인)가 변동되고 나서 세입자는 새로운 건물주에게도 다시 월세를 1달 밀리게 되었습니다. 이 경우 새로운 건물주는 세입자가 2달분의 월세를 연체하고 있음을 이유로 임대차계약을 해지하겠다고 합니다. 건물주의 주장은 타당한가요.

- 답변
대항력 있는 주택 임대차의 경우에 주택의 새로운 소유자는 임대인의 지위를 승계합니다(주택임대차보호법 제3조 제2항). 그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임 채권은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다는 것이 판례입니다(2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결). 따라서 이 경우 임대인의 지위를 승계한 새로운 건물주는 임차인의 차임 연체액이 2기에 달한다는 이유로 임대차계약을 해지할 수 없습니다(민법 제640조).



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