주택을 월세로 임차받아 거주하면서 전입신고도 마쳤고, 임대차계약서에 확정일자까지 받았습니다. 그런데 임차주택에 대한 경매절차에서 우선변제권을 행사하게 되면 대항력은 더 이상 행..

- 질문

주택을 월세로 임차받아 거주하면서 전입신고도 마쳤고, 임대차계약서에 확정일자까지 받았습니다. 그런데 임차주택에 대한 경매절차에서 우선변제권을 행사하게 되면 대항력은 더 이상 행사할 수 없게 되는 것인가요

- 답변
우선변제권과 대항력은 별개의 것이므로 각각 주장하고 행사 수 있습니다.1. 대항력을 갖추려면 주택을 인도받고, 전입신고를 해야 합니다(주택임대차보호법 제3조 제1항 참조). 이에 더하여 관공서에서 임대차계약서에 확정일자까지 받게 되면 우선변제권까지 가지게 됩니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항 참조). 이상의 요건을 구비한 주택임차인은 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 가지게 됩니다. 대항력을 가짐으로써 임차인은 임대인이 바뀌어도 임차권을 주장할 수 있게 됩니다(주택임대차보호법 제3조 제4항 참조). 또한 만약 임차 주택에 경매가 진행된다면 임차인은 먼저 우선변제권을 행사하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 할 수 있습니다. 2. 우선변제권을 행사하려면, 주택이 경매되는 경우 임차권을 증명하여 배당요구를 하여야 합니다. 배당요구를 함으로써 그 임대차는 해지되어 종료됩니다. 3. 우선변제권을 행사하고도, 보증금 전액을 배당 받을 수 없었던 때에는 나머지 금액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의5, ). 다만 이 경우에도 임대차계약은 해지된 것이고 단지 임차인이 보증금의 잔액을 반환 받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제 되는 것일 뿐입니다. 4. 따라서 임차주택에 대한 두번 째 경매절차에서는 우선변제권을 행사할 수 없습니다.



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