건물주는 서울에서 상가건물을 임대하면서 보증금 3억9천만원, 월세 60만원, 임대기간을 6개월로 하였습니다. 그런데 임대차기간이 경과하였음에도 세입자는 임차한 상가건물을 계속 사용 수..

- 질문

건물주는 서울에서 상가건물을 임대하면서 보증금 3억9천만원, 월세 60만원, 임대기간을 6개월로 하였습니다. 그런데 임대차기간이 경과하였음에도 세입자는 임차한 상가건물을 계속 사용 수익하고 이에 대하여 건물주는 상당한 기간내에 아무런 이의를 하지 않았습니다. 그리고 나서 1개월 후에 건물주가 임대차계약을 해지한다는 통고를 하고 이를 세입자가 수령한 날로부터 6개월이 경과하였으므로 임대차는 종료되었다고 주장합니다. 건물주의 주장이 맞나요.

- 답변
서울에서 사업자등록의 대상이 되는 상가건물을 임대차한 경우에 원칙적으로 보증금액이 4억 이하인 경우에만 상가건물임대차보호법의 적용을 받고, 보증금이 4억을 초과하는 경우에는 민법의 적용을 받습니다(상가건물임대차보호법 제2조 제1항 및 동법 시행령 제2조 제1항). 한편 보증금 이외에 차임이 있는 경우에 환산보증금은 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액과 본래의 보증금을 합산하여 계산합니다(상가건물임대차보호법 제2조 제2항 및 동법 시행령 제2조 제2항, 제3항). 따라서 이 사례에서 환산보증금은 4억5천만원이 되므로, 이 상가건물임대차에는 상가건물임대차보호법이 적용되지 않고 민법이 적용됩니다. 그러므로 건물임대차기간이 경과한 후에도 임차인이 임차목적물을 계속하여 사용수익하고 이에 대하여 임대인이 상당한 기간내에 아무런 이의를 하지 않은 이 사례에서는 민법 제639조에 따라 묵시의 갱신이 일어났습니다. 그런데 이 경우 임대인은 민법 제635조에 따라서 언제든지 해지 통고를 할 수 있고, 이는 임차인이 수령한 날로부터 6개월이 경과하면 그 효력이 발생하여 임대차계약은 종료합니다. 결론적으로 건물주의 주장은 맞습니다.



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