상가임차인이 건물주와 임대차기간을 1년으로 정하고 임대차계약을 체결하면서 중간에 건물주가 바뀌면 임차인이 상가를 비워야 한다는 조항을 두었습니다. 그런데 정말로 임대차기간 중 ..

- 질문

상가임차인이 건물주와 임대차기간을 1년으로 정하고 임대차계약을 체결하면서 중간에 건물주가 바뀌면 임차인이 상가를 비워야 한다는 조항을 두었습니다. 그런데 정말로 임대차기간 중 건물주가 바뀌었습니다. 당시 임차인은 상가에 입주하여 장사를 하고 있었지만 사업자등록은 하지 못한 상태였습니다. 이 경우 새로운 건물주가 당장 상가를 돌려 달라고 하면 세입자는 이에 따라할 의무가 있는 것인가요.

- 답변
상가임차인은 상가건물임대차보호법 제9조에 따라 임대인에게 최소 1년간의 임대차기간의 존속을 주장할 수 있습니다. 그리고 이 규정은 임차인에게 유리한 편면적 강행규정이라고 할 것이므로 이에 반하여 상가건물의 소유주가 바뀌는 경우에 상가건물을 반환해야 한다는 약정은 무효라고 할 것입니다(상가건물임대차보호법 제15조 참조). 그러나 세입자가 사업자등록을 마치기 전에 상가건물의 소유주가 변동 되었는바, 세입자는 임차권으로 새로운 건물주에게 대항할 수 없습니다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제2항 참조). 따라서 세입자가 계속하여 상가건물을 점유하는 것은 새로운 건물주와의 관계에서 불법 점유에 해당하므로, 세입자는 새로운 건물주의 상가건물 반환 청구에 응해야 합니다(민법 제213조, 214조 참조).



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