서울에서 상가건물을 보증금 3억3천만원, 월세 80만원, 임차기간을 3년으로 하여 임차하고 입주와 동시에 사업자등록을 마쳤습니다. 그런데 상가건물을 양수한 자는 이 상가건물 임대차에는 ..

- 질문

서울에서 상가건물을 보증금 3억3천만원, 월세 80만원, 임차기간을 3년으로 하여 임차하고 입주와 동시에 사업자등록을 마쳤습니다. 그런데 상가건물을 양수한 자는 이 상가건물 임대차에는 상가건물임대차보호법 규정이 적용되지 않는다고 주장하면서 임대차기간이 만료 되기도 전에 세입자보고 상가 건물을 당장 비우라고 독촉하고 있습니다. 새로운 건물주의 주장은 옳은가요.

- 답변
서울에서 사업자등록의 대상이 되는 상가건물을 임대차한 경우에 원칙적으로 보증금액이 4억 이하인 경우에만 상가건물임대차보호법의 적용을 받고, 보증금이 4억을 초과하는 경우에는 민법의 적용을 받습니다(상가건물임대차보호법 제2조 제1항 및 동법 시행령 제2조 제1항). 한편 보증금 이외에 차임이 있는 경우에 환산보증금은 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액과 본래의 보증금을 합산하여 계산합니다(상가건물임대차보호법 제2조 제2항 및 동법 시행령 제2조 제2항, 제3항). 따라서 이 사례에서 환산보증금은 4억1천만원이 되므로, 이 상가건물임대차에는 원칙적으로 상가건물임대차보호법이 적용되지 않고 민법이 적용됩니다. 그러나 사례에서와 같이 상가건물임대차보호법 제3조의 대항력 규정은 보증금액과 상관없이 상가건물임대차에 적용된다고 할 것입니다.(상가건물임대차보호법 제2조 제3항, 제3조 참조). 따라서 이 사례에서 임차인이 대항력을 취득한 이후에 상가건물을 양수한 자는 임대인의 지위를 승계하므로, 임대차기간 만료 이전에 소유권을 근거로 임차인에게 상가건물 반환을 청구할 수 없습니다.



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