아파트에 전세로 입주하면서 전세금을 지급하고 확정일자를 받은 다음에 전입신고를 마쳤습니다. 그런데 전입신고를 하는 날 은행이 이 아파트에 저당권을 설정 받았고, 세입자는 전세기간..

- 질문

아파트에 전세로 입주하면서 전세금을 지급하고 확정일자를 받은 다음에 전입신고를 마쳤습니다. 그런데 전입신고를 하는 날 은행이 이 아파트에 저당권을 설정 받았고, 세입자는 전세기간이 만료되어 이사를 가면서 비로소 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 경료하였습니다. 이 경우 저당권 실행에 의한 경매절차에서 누가 우선하여 배당 받을 수 있나요.

- 답변
미등기 전세의 경우에도 주택임대차보호법에 의하여 보호를 받습니다(주택임대차보호법 제12조 참조). 따라서 미등기 전세권자가 전세계약이 종료되었음에도 불구하고 전세금을 돌려 받지 못하는 경우에는 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 경료할 수 있습니다. 미등기 전세권자가 임차권등기명령에 의한 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 임차권등기에 의하여 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다. 그런데 임차권등기명령에 의한 임차권등기가 마쳐지기 이전에 이미 대항력을 갖춘 임차인의 경우, 매수인에 대항할 수 있는지를 판단하는 기준시점은 본래의 대항력을 취득한 때인바, 사례에서 전세입자는 전입신고를 마친 다음날에 대항력과 우선변제권을 취득한다고 할 것입니다(주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항 참조). 그렇다면 저당권 실행에 의한 경매절차에서 저당권자가 우선하여 배당 받게 됩니다.



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