상가건물 임차인이 상가에 입주하고 사업자등록까지 마쳤습니다. 그런데, 월세를 2개월치 밀린 상태에서 상가건물 주인이 변동되었습니다. 그리고 나서도 상가건물 임차인은 새로운 건물주..

- 질문

상가건물 임차인이 상가에 입주하고 사업자등록까지 마쳤습니다. 그런데, 월세를 2개월치 밀린 상태에서 상가건물 주인이 변동되었습니다. 그리고 나서도 상가건물 임차인은 새로운 건물주에게도 다시 1개월 분의 월세를 내지 못했습니다. 이 경우 새로운 상가건물주인은 임차인의 차임 연체를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있나요.

- 답변
대항력 있는 상가 임대차의 경우에 상가건물의 새로운 소유자는 임대인의 지위를 승계합니다(상가건물임대차보호법 제3조 제2항). 그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임 채권은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다는 것이 판례입니다(2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결). 따라서 이 경우 임대인의 지위를 승계한 새로운 상가 건물주인은 임차인의 차임 연체액이 3기에 달한다는 이유로 임대차계약을 해지할 수 없습니다(민법 제640조).



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