주택의 소유자가 주민등록 전입신고까지 마치고 거주하다가 주택을 매도함과 동시에 신소유자로부터 이를 다시 임차 하였습니다. 그런데 신소유자는 소유권이전과 동시에 근저당권을 설정..

- 질문

주택의 소유자가 주민등록 전입신고까지 마치고 거주하다가 주택을 매도함과 동시에 신소유자로부터 이를 다시 임차 하였습니다. 그런데 신소유자는 소유권이전과 동시에 근저당권을 설정하였고, 현재 근저당권에 기한 경매가 실행되어 경락인이 주택의 소유권을 취득하였습니다. 임대차기간이 종료된 경우 임차인(종전소유자)이 임대인(신소유자)에게 보증금의 반환을 청구하는 경우 임대인은 보증금을 반환해 주어야 하나요.

- 답변
신소유자가 소유권이전등기를 마친 이후에야 제3자로서는 주택의 종전 소유자(임차인)의 주민등록이 임차권을 매개로 하는 주민등록이라는 사실을 인식할 수 있었다고 보이므로, 종전소유자(임차인)는 신소유자가 소유권이전등기를 경료한 다음날에 대항력을 취득한다고 보입니다. 따라서 신소유자가 소유권이전등기를 함과 동기에 근저당권 설정등기를 하였다면 근저당권이 임차권보다 우선하므로 종전소유자(임차인)는 근저당권자 및 경락인에게 대항 할 수 없습니다. 그렇다면 임차인(종전소유자)는 경락인이 아닌 신소유자(임대인)에게 임대차 보증금의 반환을 청구하여야 하고, 임대인은 보증금을 반환할 의무를 부담합니다.



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