상가건물 임대차계약을 하면서 임대인에게 "임대인 소유 건물의 다른 부분에서 제3자에게 임차인의 영업 등 수익활동을 방해할 우려가 있는 행위를 하지 않는다."는 특약 내용을 기재하는 것..

- 질문

상가건물 임대차계약을 하면서 임대인에게 "임대인 소유 건물의 다른 부분에서 제3자에게 임차인의 영업 등 수익활동을 방해할 우려가 있는 행위를 하지 않는다."는 특약 내용을 기재하는 것을 잊고 계약서에 넣지 못하였습니다. 이러한 경우에는 임차인으로서 임대인에게 위와 같은 의무를 주장할 수는 없나요. 이미 제3자의 영업활동으로 손해를 입은 경우 그에 대한 배상을 청구할 수는 없나요.

- 답변
임대인은 임대차목적물을 임차인에게 인도하고 계약이 존속하는 동안 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다(민법 제623조). 그리고 건물부분의 임대차에서 별도의 약정이 있는 경우에는 거기서 더 나아가 그 소유 건물의 다른 부분에서 제3자가 임차인의 영업 등 수익활동을 해할 우려가 있는 영업 기타 행위를 하지 않도록 할 의무를 부담할 수 있습니다. 이러한 약정은 반드시 계약서면에 의한 조항 등을 통하여 명시적으로 행하여질 필요는 없고, 임대차계약의 목적, 목적물 이용의 구체적 내용, 임대차계약 관계의 존속기간 및 그 사이의 경과, 당사자 사이의 인적 관계, 목적물의 구조 등에 비추어 위와 같은 내용의 묵시적 약정이 인정될 수도 있습니다. 대법원은 연구원 건물 내에서 임차인이 행하던 복사영업에 관하여 임대인에게 임차인의 수익활동을 해하지 아니할 의무가 있음을 전제로 하여 임대인이 다른 업체에게 같은 건물 내에서 복사실을 운영하는 것을 허용함으로 말미암아 그 임대차관계의 존속 중에 임차인이 입은 영업손실의 배상을 명한 사례가 있습니다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결). 따라서 대법원의 입장에 따르면 임대차계약의 목적, 목적물 이용의 구체적 내용, 임대차계약 관계의 존속기간 및 그 사이의 경과, 당사자 사이의 인적 관계, 목적물의 구조 등에 비추어 임대인에게 임차인의 영업을 보호할 의무가 인정된다면 임차인은 임대인에게 그러한 의무를 지킬 것을 주장할 수 있으며 임대인이 그러한 의무를 위반하여 임차인이 입은 손해에 대하여 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.



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