임대인이 임대차기간이 끝난 후 임차인에게 보증금을 반환하지 못하였습니다. 그러자 임차인이 주택임차권등기를 하였는데, 임대인이 위 주택을 다시 다른 사람에게 새로 임대하여 새로운 ..

- 질문

임대인이 임대차기간이 끝난 후 임차인에게 보증금을 반환하지 못하였습니다. 그러자 임차인이 주택임차권등기를 하였는데, 임대인이 위 주택을 다시 다른 사람에게 새로 임대하여 새로운 임차인으로부터 보증금을 받아 최초의 임차인에게 보증금을 반환하고자 하는데 임차권등기가 되어 있는 관계로 사실상 임대가 어려울 것 같습니다. 이 경우 임대를 하려면 어떻게 하는 것이 좋은가요.

- 답변
주택임차권등기명령제도에 의한 주택임차권등기가 되어 있는 주택을 다른 사람에게 임대하는 경우 새로운 임차인은 그 주택임차권등기가 말소되지 않는 한 「주택임대차보호법」상의 소액임차인으로서의 보호를 받을 수는 없습니다(주택임대차보호법 제3조의 3 제5항, 제6항 참조). 그러나 새로운 임차인이 입주와 주민등록전입신고를 하여 대항요건을 갖추고 확정일자를 받아 확정일자순위에 의한 우선변제권은 취득할 수 있을 것이지만, 그러한 경우에도 주택임차권등기권자의 보증금이 변제되지 않아서 주택임차권등기가 말소되지 않는다면 전 임차권자보다 후순위가 될 것이므로 그러한 경우에도 역시 새로운 임차인이 임차계약의 체결을 회피하려고 할 것이 예상됩니다. 따라서 임대인이 다른 사람에게 새로 임대를 하기 위해서는 새로운 임차인에게 임대인이 그로부터 지급 받은 보증금으로 최초의 임차인에게 보증금을 반환하고 위 주택임차권등기를 말소할 것이라는 신뢰를 주어 임대차계약을 하거나, 그것이 어렵다면 어떠한 방법으로든 보증금을 마련하여 최초의 임차인에게 보증금을 반환하면서 임차권등기를 말소하기 위한 서류(주택임차권등기명령신청취하서, 인감증명 등)를 받아 주택임차권등기를 말소한 후 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하여야 할 것으로 보입니다



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