임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 사람과 주택임대차계약을 체결하였습니다. 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자도 받았습니다. 그런데 그 다음..

- 질문

임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 사람과 주택임대차계약을 체결하였습니다. 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자도 받았습니다. 그런데 그 다음날 그 최고가매수신고인인 임대인이 매각대금을 완납하고 다른 사람에게 근저당권설정등기를 마쳐주었습니다. 그 근저당권 설정등기가 실행되었는데 우선변제권을 취득할 수 있는 것인가요.

- 답변
주택임대차 보호법의 보호를 받기위해서는 임대인은 임차주택에 대한 처분권한이 있거나 적법한 임대권한을 가진 자이어야 합니다. 따라서 임대권한이 없는 자와 임대 계약을 체결한 경우 임대차 계약은 무효이므로 주택임대차 보호법의 보호를 받을 수 없습니다. 대법원은 이와 유사한 사안에서 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 임대인으로부터 주택을 인도받아 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 임차인은 주택임대차보호법 제3조의2제2항에서 정한 우선변제권을 취득하지 못하였다고 판시하였습니다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결).



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