서울에서 상가건물을 임차하면서 보증금 3억1천만원, 월세 100만원, 임대차기간은 따로 정하지 아니하였습니다. 이 경우 상가건물에 설정된 선순위 저당권이 실행된 경우에 세입자는 보증금 ..

- 질문

서울에서 상가건물을 임차하면서 보증금 3억1천만원, 월세 100만원, 임대차기간은 따로 정하지 아니하였습니다. 이 경우 상가건물에 설정된 선순위 저당권이 실행된 경우에 세입자는 보증금 중 일정액을 보장 받을 수 있나요.

- 답변
서울에서 사업자등록의 대상이 되는 상가건물을 임대차한 경우에 원칙적으로 보증금액이 4억 이하인 경우에만 상가건물임대차보호법의 적용을 받고, 보증금이 4억을 초과하는 경우에는 민법의 적용을 받습니다(상가건물임대차보호법 제2조 제1항 및 동법 시행령 제2조 제1항). 한편 보증금 이외에 차임이 있는 경우에 환산보증금은 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액과 본래의 보증금을 합산하여 계산합니다(상가건물임대차보호법 제2조 제2항 및 동법 시행령 제2조 제2항, 제3항). 따라서 이 사례에서 환산보증금은 4억1천만원이 되므로, 이 상가건물임대차에는 상가건물임대차보호법이 적용되지 않고 민법이 적용됩니다. 그러므로 임차인은 선순위 저당권이 실행된 경우에 환가대금으로부터 보증금 중 일정액의 최우선 변제를 받을 권리를 보장 받을 수 없습니다.



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