주택에 세들어 살려고 합니다. 이 경우 소액 임차인은 최우선 변제권이 있다고 하는데, 그 내용이 궁금합니다.

- 질문

주택에 세들어 살려고 합니다. 이 경우 소액 임차인은 최우선 변제권이 있다고 하는데, 그 내용이 궁금합니다.

- 답변
「주택임대차보호법」에서는 소액임차인의 보호를 위해 일정범위의 보증금에 대하여는 근저당권자 등 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 권리를 인정하고 있습니다. 이 경우 우선변제권이 인정되기 위해서는 임차인은 주택에 대한 경매신청등기 전에 ‘주택에 대한 인도’(입주)와 ‘주민등록’(전입신고)를 마쳐야 합니다(주택임대차보호법 제8조 제1항, 제3조 제1항). 소액임차인의 최우선변제의 범위와 기준은 주택가액(대지가액 포함)의 2분의 1의 범위 안에서 「주택임대차보호법 시행령」에 규정되어 있으며, 「주택임대차보호법 시행령 제10조, 제11조」(대통령령 제27078호, 2016. 3. 31.자로 개정된 것)에 의하면, ① 서울특별시에서는 1억원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 3,400만원까지, ② 「수도권정비계획법」에 의한 수도권 중 과밀억제권역에서는 8,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 2,700만원까지, ③ 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외), 세종특별자치시 및 안산·용인·김포·광주시에서는 6,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 2,000만원까지, ④ 그 밖의 지역에서는 5,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1,700만원까지, 각 최우선변제권이 인정되어 다른 담보물권보다 우선변제를 받을 수 있습니다. (다만 위 규정은 소급하여 적용되지는 않고, 이 시행령의 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정을 적용합니다.)



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