아직 건축 중인 주택을 임차하여 주민등록을 미리 하였습니다. 이후 완성된 주택건물의 건축물관리대장과 등기부에 표시된 실제 호수(5층 404호)가 임차인이 신고한 호수(504호)와 서로 달랐습..

- 질문

아직 건축 중인 주택을 임차하여 주민등록을 미리 하였습니다. 이후 완성된 주택건물의 건축물관리대장과 등기부에 표시된 실제 호수(5층 404호)가 임차인이 신고한 호수(504호)와 서로 달랐습니다. 그래도 임차인은 입주하여 살고 있었는데, 위 완성된 주택건물에 관하여 근저당권자가 근저당권을 설정하겠다며 담보가치를 평가하기 위해 주택건물에 와서 실제로 임대차를 하는지 조사도 하고 갔었습니다. 얼마 지나지 않아 이 주택건물이 경매되고, 경매절차에서 임차인이 근저당권자에 우선하여 임대차보증금 상당액을 배당받았습니다. 근저당권자가 임차인의 주민등록상 주소가 등기부상 표시와 달라 대항력 및 우선변제권이 인정될 수 없다는 취지로 배당이의의 소를 제기하였습니다. 근저당권자의 주장은 타당한 것인가요.

- 답변
사안과 같을 때 대법원은 제3자의 입장에서 보아 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는가의 여부에 따라 판단합니다(대법원 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결 등). 위와 같은 입장에 따르면, 임차인이 전입신고한 “504호”로 표시된 주민등록은 그 후 건축물관리대장 및 등기부상 표시된 실제 호수인 “5층 404호”와 일치하지 않아 당해 임대차의 유효한 공시방법이 될 수 없습니다. 따라서 임차인은 주택임대차보호법 소정의 대항력 및 우선변제권을 인정받을 수 없습니다. 근저당권자의 주장이 배척되는 극히 예외적인 경우도 존재할 수는 있으나, 구체적인 사정을 통하여 근저당권자의 임대차 대항력 결여 주장이 임차인에 대한 신의에 반하고 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도라고 인정될 수 있어야만 근저당권자의 주장을 배척할 수 있을 것입니다(대법원 2008. 2. 14. 선고 2007다33224 판결 참조).



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