상가건물의 소유자가 배우자 명의로 사업자등록을 하고 영업을 하다가 상가건물을 매도하였고, 신소유자는 소유권이전등기를 마침과 동시에 근저당권을 설정하였으며 상가건물의 소유자는 ..

- 질문

상가건물의 소유자가 배우자 명의로 사업자등록을 하고 영업을 하다가 상가건물을 매도하였고, 신소유자는 소유권이전등기를 마침과 동시에 근저당권을 설정하였으며 상가건물의 소유자는 신소유자로 부터 배우자 명의로 다시 임차하였습니다(배우자가 임차인).근저당권에 기한 경매가 실행되어 경락인이 주택의 소유권을 취득하고 임대차가 종료된 경우 임차인은 누구에게 임대차보증금의 반환을 청구하여야 하나요.

- 답변
신소유자가 소유권이전등기를 마친 이후에야 제3자로서는 주택의 종전 소유자의 배우자(임차인)의 사업자등록이 임차권을 매개로 하는 사업자등록이라는 사실을 인식할 수 있었다고 보이므로, 종전소유자의 배우자(임차인)는 신소유자가 소유권이전등기를 경료한 다음날에 대항력을 취득한다고 보입니다.따라서 소유권이전등기와 동시에 경료된 근저당권이 임차인의 대항력에 우선하야 임차인은 경락인에게 대항하지 못하는바, 경락인은 임대인의 지위를 승계하지 않으므로 종전소유자에게 임대차 보증금의 반환을 청구하여야 합니다.



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