서울지역에서 상가건물에 세들면서 건물주와 보증금 2억, 차임을 월 100만원, 임대차기간을 1년으로 정하여 상가건물을 임차하였습니다. 그리고 나서 상가건물에 입주하여 사업자 등록을 마쳤..

- 질문

서울지역에서 상가건물에 세들면서 건물주와 보증금 2억, 차임을 월 100만원, 임대차기간을 1년으로 정하여 상가건물을 임차하였습니다. 그리고 나서 상가건물에 입주하여 사업자 등록을 마쳤습니다. 그런데 세입자는 임차기간 중에 첫번째 달, 세번째 달, 다섯번째 달에 각 월세 100만원을 밀려서 현재 총 300만원을 밀리고 있습니다. 이 경우 새롭게 건물 소유권을 취득한 자는 세입자의 기간 만료를 이유로 한 계약갱신 요구를 거절할 수 있나요.

- 답변
상가건물임차인이 상가에 입주하고 사업자등록을 마쳐 대항력을 구비한 경우에 상가건물양수인은 임대인의 지위를 승계합니다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제2항 참조). 그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않습니다( 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결 참조). 따라서 사례에서 상가건물 임대인의 지위를 승계한 양수인과의 관계에서 임차인은 차임을 연체한 사실이 없는바, 양수인은 임차인의 차임 연체를 이유로 임차인의 계약갱신 청구를 거절할 수 없습니다.



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