저당권이 설정된 주택을 임차하여 전입신고를 마쳤습니다. 그리고 나서 다시 설정된 저당권에 의하여 경매가 이루어 졌습니다. 그러나 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 저당권이 소멸한 경..

- 질문

저당권이 설정된 주택을 임차하여 전입신고를 마쳤습니다. 그리고 나서 다시 설정된 저당권에 의하여 경매가 이루어 졌습니다. 그러나 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 저당권이 소멸한 경우에 임차인은 경락인에게 임대차가 종료하면 보증금을 돌려 달라고 요구할 수 있나요.

- 답변
판례는 "부동산의 경매절차에 있어서 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만, 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력이 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니한다"고 판시하고 있습니다(대법원 2003.4.25, 선고, 2002다70075, 판결). 이 사례의 경우에도 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 소멸하였으므로 임차권의 대항력은 존속하고 임차인은 경락인에게 대항할 수 있습니다. 따라서 임차인은 임대차 종료시에 임대인의 지위를 승계한 경락인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조 제1항, 제4항 참조).



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