서울지역에서 상가건물에 세들면서 건물주와 보증금 3억, 차임을 월 100만원, 임대차기간을 1년으로 정하여 상가건물을 임차하였습니다. 그리고 나서 상가건물에 입주하여 사업자 등록을 마쳤..

- 질문

서울지역에서 상가건물에 세들면서 건물주와 보증금 3억, 차임을 월 100만원, 임대차기간을 1년으로 정하여 상가건물을 임차하였습니다. 그리고 나서 상가건물에 입주하여 사업자 등록을 마쳤습니다. 그런데 세입자는 임차기간 중에 첫번째 달, 세번째 달, 다섯번째 달에 각 월세 100만원을 밀려서 현재 총 300만원을 밀리고 있습니다. 이 경우 새롭게 건물 소유권을 취득한 자는 세입자가 월세를 밀린다는 이유로 임대차계약을 해지할 수 있나요.

- 답변
상가건물 임대차보호법 제10조의8에서는 세입자의 차임 연체액이 3기의 차임액에 해당하는 때 임대인은 상가건물임대차계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 그런데, 여기서 차임 연체액이 3기의 차임액에 해당하는 때란 차임 연체가 연속하여 3기의 차임액에 이른 것을 의미하는 것이 아니라, 전후로 연체한 차임액이 3기의 차임액에 도달한 경우를 말한다고 할 것입니다. 따라서 이전 임대인에 해당하는 상가건물 양도인은 임차인의 차임 연체를 이유를 해지권을 행사할 수 있었습니다. 그런데 상가건물임차인이 상가에 입주하고 사업자등록을 마쳐 대항력을 구비한 경우에 상가건물양수인은 임대인의 지위를 승계하게 됩니다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제2항 참조). 따라서 사례에서 상가건물 임대인의 지위를 승계한 양수인은 이전 상가건물임대인인 양도인이 임차인의 차임 연체를 이유로 하여 취득한 해지권을 승계하여 임대차계약을 해지할 수 있습니다.



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