상가세입자는 건물주와 임대차기간을 3년으로 하여 임대차계약을 체결한 후에 입주와 동시에 사업자등록을 마치고 장사를 하고 있었습니다. 그리고 나서 세입자가 바뀐 새로운 건물주에게 ..

- 질문

상가세입자는 건물주와 임대차기간을 3년으로 하여 임대차계약을 체결한 후에 입주와 동시에 사업자등록을 마치고 장사를 하고 있었습니다. 그리고 나서 세입자가 바뀐 새로운 건물주에게 적법하게 계약 갱신을 요구하였으나 새로운 건물주는 상가건물을 리모델링할 계획이라고 하면서 갱신요구를 거절하고 있습니다. 이 경우 계약 갱신할 수 없나요.

- 답변
상가건물임차인이 상가에 입주하고 사업자등록을 마쳐 대항력을 구비한 경우에 상가건물양수인은 임대인의 지위를 승계하게 됩니다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제2항 참조). 따라서 사례에서 대항력 있는 임차인이 있는 상가건물을 양수한 자는 임대인의 지위를 승계하는 바, 정당한 사유가 없으면 세입자의 계약 갱신청구를 거절할 수 없습니다. 그런데 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호에서는 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우에는 임차인의 갱신 청구를 거절할 수 있는 정당한 사유라고 규정하고 있습니다. 여기서 다음 각 목의 해당하는 사유는 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우입니다. 따라서 임차인의 갱신청구가 적법한 경우에 임대인은 재건축과 관련한 위의 각 목의 사유 중 하나를 증명하는 경우에만 계약 갱신청구를 거절할 수 있습니다.



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