주택을 보증금 5,000만원에 계약기간 2년으로 임차하여 입주와 주민등록을 마치고 거주하고 있습니다. 그 후 건물주인이 채무담보조로 위 주택의 소유권을 건물주인의 채권자(양도담보권자)에..

- 질문

주택을 보증금 5,000만원에 계약기간 2년으로 임차하여 입주와 주민등록을 마치고 거주하고 있습니다. 그 후 건물주인이 채무담보조로 위 주택의 소유권을 건물주인의 채권자(양도담보권자)에게 이전해주었습니다. 그런데 저보다 선순위의 저당권자가 임차주택을 경매하였는데 임차인인 저는 한 푼도 배당받지 못하였습니다. 이 경우 임차인은 담보의 목적으로 소유명의를 취득한 적이 있는 건물주인의 채권자(양도담보권자)에게 보증금반환청구를 할 수 있는가요.

- 답변
「주택임대차보호법」 제3조 제3항의 양수인이 되려면 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 종국적·확정적으로 이전받게 되는 경우라야 합니다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결). 그러나 양도담보의 경우 채권담보를 위해 신탁적으로 양도담보권자에게 주택의 소유권이 이전될 뿐이어서, 특별한 사정이 없는 한 양도담보권자가 주택의 사용·수익권을 갖게 되는 것이 아니고 주택의 소유권이 양도담보권자에게 확정적·종국적으로 이전되는 것도 아니므로, 양도담보권자는 이 법 조항에서 말하는 양수인에 해당하지 않습니다(대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결). 위 판결에 의하면 양도담보권자는 주택임대차보호법 제3조 제3항에서 규정한 ‘양수인’에 해당하지 아니하므로 귀하는 양도담보권자에 대하여 전세보증금반환청구를 할 수 없고, 임대인에 대해서만 보증금반환청구를 할 수 있습니다.



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