세입자가 주택에 입주하여 전입신고를 마치고 거주하던 중에 집주인의 동의를 받고 적법하게 전대하자 전차인이 임차인의 주민등록 퇴거일로부터 주민등록상의 전입신고기간 내에 전입신..

- 질문

세입자가 주택에 입주하여 전입신고를 마치고 거주하던 중에 집주인의 동의를 받고 적법하게 전대하자 전차인이 임차인의 주민등록 퇴거일로부터 주민등록상의 전입신고기간 내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 거주하고 있습니다. 이 경우 전차인이 전입신고를 하기 직전에 제3자가 설정 받은 근저당권에 의한 경매절차에서 소유권을 취득한 자가 임차인을 상대로 임대차종료를 원인으로 하여 주택의 반환을 청구하였습니다. 그러자 임차인은 보증금을 돌려 받을 때까지 주택을 비워줄 수 없다고 주장할 수 있을까요.

- 답변
판례는 "주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다"고 판시하고 있습니다(대법원 1988.4.25, 선고, 87다카2509, 판결). 따라서 대항력이 있는 임차주택을 경락 받은 자는 임대인의 지위를 승계하므로(주택임대차보호법 제3조 제1항, 제4항 참조) 임대차가 종료되면 임차인은 임차보증금반환청구권에 기한 동시이행항변권을 행사하여 그 반환을 받을 때까지는 위 주택을 적법하게 점유할 권리가 있으며 전차인은 이를 원용할 수 있습니다.



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